Sửa Nhà Chung Cư Có Được Đập Tường ngăn phòng Không ?

[Đào Tố Loan]

Có phải bạn đang đau đầu vì không biết liệu việc đập tường ngăn phòng trong căn hộ chung cư có hợp pháp và an toàn không? Đừng lo lắng, bạn không phải là người duy nhất đối mặt với vấn đề này. Trong bối cảnh cuộc sống đô thị ngày càng phát triển, nhu cầu sửa chữa và tối ưu không gian sống trong căn hộ chung cư trở nên thiết yếu hơn bao giờ hết. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin quan trọng và chi tiết nhất về việc đập tường ngăn phòng, từ khía cạnh pháp lý đến kỹ thuật.
1. Cải tạo chung cư có được đập tường không?

Cải tạo chung cư có thể được thực hiện, nhưng có những quy định và hạn chế cần tuân thủ. Dựa trên quy định tại Điều 87 Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu có quyền cải tạo lại nhà ở thuộc sở hữu riêng. Tuy nhiên, phần sở hữu chung trong chung cư không được phép tự ý thay đổi và việc thay đổi phần chung phải được quyết định bởi ban quản lý chung cư.

Với phần sở hữu riêng, chủ sở hữu có thể điều chỉnh và thậm chí đập tường nếu cần thiết. Tuy nhiên, việc này cần có sự đồng ý từ ban quản lý chung cư, vì việc đục phá tường có thể ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng và khả năng chịu lực của tòa chung cư đã được thiết kế ban đầu. Ban quản lý sẽ xem xét các yếu tố an toàn và tính khả thi trước khi cho phép thực hiện công việc cải tạo này.

Sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư có những khác biệt quan trọng, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ cũng như việc quản lý và sử dụng các khu vực trong chung cư.

2. Sở hữu chung của chung cư bao gồm:

• Phần diện tích chung:

– Diện tích còn lại của tòa chung cư ngoài phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.

– Các khu vực như nhà sinh hoạt chung cộng đồng, hành lang, lối đi chung.

• Kết cấu và trang thiết bị chung:

– Khung, cột, tường chịu lực, tường bao quanh chung cư, tường phân chia giữa các căn hộ.

– Cầu thang bộ, hệ thống thoát nước, bể phốt.

– Các hệ thống kỹ thuật khác liên quan đến toàn bộ tòa nhà.

• Hệ thống kỹ thuật ngoại vi:

– Hệ thống kỹ thuật liên kết trực tiếp với tòa chung cư, ngoại trừ các hệ thống sử dụng cho mục đích công cộng hoặc đã được chuyển giao cho Nhà nước theo nội dung dự án.
3. Sở hữu riêng của chung cư bao gồm:

• Phần diện tích căn hộ:

– Diện tích bên trong căn hộ mà chủ sở hữu đã mua, bao gồm các phòng, ban công (nếu có) thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ.

• Trang thiết bị và nội thất:

– Các trang thiết bị, nội thất mà chủ sở hữu đã lắp đặt và sở hữu trong căn hộ của mình.

• Không gian phụ thuộc:

– Các không gian phụ thuộc như kho, phòng giặt đồ trong phạm vi căn hộ thuộc sở hữu riêng.

• Sự khác biệt chính:
• Quyền sở hữu và sử dụng:

– Sở hữu riêng cho phép chủ sở hữu tự do sử dụng, sửa chữa, và thay đổi căn hộ của mình trong phạm vi quy định.

– Sở hữu chung yêu cầu tất cả các chủ sở hữu phải tuân thủ quy định chung và không được tự ý thay đổi mà không có sự đồng ý của ban quản lý chung cư.

• Quản lý và bảo trì:

– Sở hữu chung cần được quản lý, bảo trì bởi ban quản lý chung cư và chi phí bảo trì được chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

– Sở hữu riêng do chính chủ sở hữu căn hộ quản lý và bảo trì.

Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa sở hữu chung và sở hữu riêng giúp các chủ sở hữu căn hộ nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đồng thời đảm bảo sự hợp tác và quản lý hiệu quả trong tòa nhà chung cư

3. Một số lưu ý trước khi phá tường ngăn chung cư

• Hãy suy nghĩ kỹ về vấn đề đập tường chung cư

Trước khi đưa ra quyết định về việc đập tường trong chung cư, chủ sở hữu cần suy nghĩ kỹ về sự cần thiết của hành động này. Thực tế cho thấy, thay đổi kết cấu tường trong khu chung cư mang lại nhiều thách thức hơn so với nhà ở tại mặt đất.

• Khó khăn về kỹ thuật:

– Tòa nhà chung cư là nơi có mật độ dân cư cao, việc thay đổi kết cấu tường có thể ảnh hưởng đến sự an toàn và ổn định của tòa nhà.

– Các tường chịu lực không thể bị phá dỡ mà không ảnh hưởng đến toàn bộ kết cấu của tòa nhà.

• Vấn đề di chuyển và vận chuyển:

– Việc sửa nhà chung cư và phá tường trong chung cư đòi hỏi phải di chuyển nguyên vật liệu xây dựng lên các tầng cao, thường phải sử dụng thang máy. Điều này sẽ gây phiền toái cho cư dân khác và có thể làm hư hại thang máy.

– Vận chuyển vật liệu xây dựng lên cao đòi hỏi nhiều thời gian và công sức hơn, làm cho quá trình này trở nên phức tạp và tốn kém.

• Chi phí gia tăng:

– Chi phí sửa chữa và thay đổi kết cấu trong chung cư sẽ cao hơn so với nhà đất. Bao gồm chi phí vật liệu, lao động, và các khoản phí phụ phát sinh do việc vận chuyển và bảo đảm an toàn.

• Thủ tục và giấy tờ:

– Phá tường trong chung cư cần sự đồng ý của ban quản lý chung cư và tuân thủ các quy định của pháp luật. Việc này đòi hỏi thời gian và thủ tục hành chính, có thể làm chậm tiến độ dự án.

• Ảnh hưởng đến cư dân khác:

– Việc phá tường và sửa chữa có thể gây ra tiếng ồn, bụi bẩn và phiền toái cho các cư dân khác. Do đó, cần có kế hoạch và thông báo trước để giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực.

4. Xin ý kiến của ban quản lý chung cư

Việc đập tường trong căn chung cư đòi hỏi sự đồng thuận từ phía ban quản lý tòa nhà. Những công trình như vậy có thể tác động đến cả hệ thống kết cấu hạ tầng của nhiều căn hộ xung quanh do tính đồng bộ của tòa nhà chung cư.

• Ảnh hưởng đến hệ thống kết cấu:

– Đập tường có thể làm giảm khả năng chịu lực của toàn bộ công trình phía trên, gây nguy hiểm cho tòa nhà và cư dân.

– Các tường chịu lực và các yếu tố kỹ thuật liên quan đến kết cấu không thể bị thay đổi mà không có sự đánh giá kỹ lưỡng.

• Nguy cơ sự cố:

– Nếu chủ sở hữu thực hiện việc sửa chữa mà không có sự phê duyệt từ ban quản lý, có thể gây ra những sự cố không mong muốn như sập tường, hư hại hệ thống điện nước, và các vấn đề an toàn khác.

– Việc tự ý đập tường có thể gây thiệt hại lớn và trách nhiệm pháp lý cho chủ sở hữu căn hộ.

• Quy trình xin phê duyệt:

– Chủ sở hữu cần nộp đơn xin phép và kế hoạch chi tiết về việc đập tường cho ban quản lý chung cư.

– Ban quản lý sẽ xem xét và đánh giá tính khả thi và an toàn của công trình. Có thể yêu cầu sự tham gia của các chuyên gia kỹ thuật để đảm bảo không ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà.

• Sự hỗ trợ từ ban quản lý:

– Ban quản lý chung cư có thể cung cấp hướng dẫn, hỗ trợ về kỹ thuật và giám sát quá trình thực hiện công việc.

– Sự phối hợp chặt chẽ với ban quản lý giúp đảm bảo công việc được thực hiện đúng quy định, an toàn và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến cư dân khác.

• Đảm bảo tính an toàn và ổn định:

– Ý kiến và sự hỗ trợ của ban quản lý là quan trọng để đảm bảo tính an toàn và ổn định của toàn bộ tòa nhà.

– Việc tuân thủ quy định và quy trình sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho tất cả cư dân.

Trước khi thực hiện đập tường trong căn chung cư, chủ sở hữu nên tham khảo ý kiến của ban quản lý và tuân thủ các quy định hiện hành để đảm bảo an toàn và hiệu quả của công việc.

4. Đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy

Đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy là một yếu tố không thể thiếu khi tiến hành đập tường trong các căn hộ chung cư. Hành động này không chỉ tác động đến kết cấu kiến trúc mà còn yêu cầu sự bảo tồn và duy trì của hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện có. Sự an toàn của gia đình chủ sở hữu và các cư dân xung quanh phụ thuộc rất nhiều vào việc hệ thống này hoạt động hiệu quả. Một hệ thống phòng cháy chữa cháy được duy trì tốt sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và thiệt hại trong trường hợp có sự cố xảy ra.

Quyết định thay đổi cấu trúc nhà chung cư cần được đưa ra sau khi đã xem xét kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến của đơn vị tư vấn uy tín. Theo quy định, chủ nhà cần lên bản vẽ thiết kế và gửi văn bản xin phép cho ban quản lý chung cư trước khi thực hiện bất kỳ cải tạo nào trong căn hộ. Sau khi văn bản được phê duyệt, quá trình thi công mới có thể bắt đầu.